Dossier PLU+ de référence

CE QUI NE VA PASRÉEL

Les 10 points qui bloquent ou empêchent de conclure. Feux verts et détail plus bas.

1. Régime d'urbanisme applicable — Le document d'urbanisme de la commune n'a pas été dépouillé.source : Aucune source interrogée
2. Ce qu'on peut construire — Aucune enveloppe constructible n'a pu être établie.source : Aucune source interrogée
3. Patrimoine et Bâtiments de France — 1 périmètre(s) de protectionsource : Géoportail de l'Urbanisme · base Mérimée
4. Servitudes d'utilité publique — 5 famille(s) interrogée(s), aucune servitude au droit de la parcelle — 1 source(s) non lue(s)source : Géoportail de l'Urbanisme (servitudes)
5. Risques et nuisances — Exposition relevée : inondation, argiles, sismicitesource : Géorisques · sources locales
6. Le projet face aux règles — 26 point(s) examiné(s) — 0 bloquant(s), 16 à vérifier — 9 source(s) non lue(s)source : Règles extraites du règlement
7. Projet : Puis-je surélever sans dépasser la hauteur maximale autorisée ? — verdict non_verifie, démarche : certificat d'urbanisme opérationnel (CUb)source : project_reasoner.evaluate
8. Projet : Quelle démarche dois-je engager pour cette surélévation ? — verdict conditionnel, démarche : permis de construiresource : project_reasoner.evaluate
9. Projet : Mon projet est-il soumis à l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France (ABF) ? — verdict non_verifie, démarche : vérification en mairiesource : project_reasoner.evaluate
10. + 2 autre(s) point(s) non concluant(s) — détail complet en PARTIE 1, aucun n'est masqué.source : verdict.build_verdict · project_reasoner

Identité de la parcelleRÉEL

🟠 Régime d'urbanisme applicablePARTIEL

cause : le contenu du document n'a pas été analysé

Le document d'urbanisme de la commune n'a pas été dépouillé.

état : non_verifie · provenance : Aucune source interrogée

🟠 Ce qu'on peut construirePARTIEL

cause : le contenu du document n'a pas été analysé

Aucune enveloppe constructible n'a pu être établie.

état : non_verifie · provenance : Aucune source interrogée

🟠 Patrimoine et Bâtiments de FranceRÉEL

1 périmètre(s) de protection

état : present · provenance : Géoportail de l'Urbanisme · base Mérimée

🟠 Servitudes d'utilité publiquePARTIEL

cause : la donnée est restreinte pour raisons de sécurité

5 famille(s) interrogée(s), aucune servitude au droit de la parcelle — 1 source(s) non lue(s)

état : non_verifie · provenance : Géoportail de l'Urbanisme (servitudes)

🟠 Risques et nuisancesRÉEL

Exposition relevée : inondation, argiles, sismicite

état : present · provenance : Géorisques · sources locales

🟠 Le projet face aux règlesPARTIEL

cause : le contenu du document n'a pas été analysé

26 point(s) examiné(s) — 0 bloquant(s), 16 à vérifier — 9 source(s) non lue(s)

état : non_verifie · provenance : Règles extraites du règlement

Patrimoine — le détail des servitudesRÉEL

⚠ Monuments historiques : 0 remonté. La base Mérimée a répondu HTTP 301 Moved Permanently vers culture.data.gouv.fr et le client ne suit pas la redirection. La cathédrale Saint-André (classée MH, ~120 m) est donc absente de ce dossier alors qu'elle motive le périmètre ci-dessus.

Risques et nuisances — le détailRÉEL

Terrain et bâti existant (IGN)RÉEL

Assainissement et bruit (PEB)PARTIEL

cause : la zone n'est pas exploitable automatiquement (document scanné)

Le règlement d'urbanisme réellement téléchargé et luPARTIEL

cause : le contenu du document n'a pas été analysé

Les règles que le LLM a réellement extraites

⚠ Ces 4 règles ne sont PAS entrées dans le rapport. Le stage rules a renvoyé « rules: no zoning context — empty rules » faute de source plu_zoning_gpu : project_data['rules'] vaut {}. Deux des quatre sont par ailleurs des doublons stricts, et recul_min_m = 25 m est cité pour les communes de Saint-Vincent-de-Paul et Ambarès-et-Lagrave — pas pour Bordeaux.

Le projet confronté aux règles (26 points)PARTIEL

cause : le contenu du document n'a pas été analysé

Cartes — orthophoto et calque cadastral (IGN, licence ouverte)RÉEL

Vue de rue — Google Street ViewRÉEL

⛔ NON REVENDABLE EN L'ÉTAT. Arthur, réunion du 31/08 (transcript, ligne 117) : « C'est interdit de vendre des rapports de PLU avec Google Maps. » Cette image reste dans le dossier pour montrer ce que la brique produit, pas pour être vendue. Le remplacement existe déjà dans le code, deux sections plus haut : maps.safe_orthophoto_datauri et maps.fetch_cadastre_overlay_png (WMS IGN, licence ouverte). Entrée décision ouverte dans MANQUES.md.

Les démarches à engagerRÉEL

1. Demander un certificat d'urbanisme opérationnel en mairie : seule réponse officielle et opposable.
2. Choisir l'autorisation : déclaration préalable pour un petit projet, permis de construire au-delà.
3. Consulter l'Architecte des Bâtiments de France avant de déposer.
4. Faire confirmer en mairie chaque point ci-dessus avant tout engagement financier.

source : verdict.build_verdict — la ligne ABF n'apparaît que parce qu'un périmètre a été lu au droit de la parcelle.

L'enveloppe constructible calculéePARTIEL

cause : le contenu du document n'a pas été analysé

⚠ CES 0,60 / hauteur 9 m / reculs 3 m ne sont pas lus dans le règlement de Bordeaux : ce sont les replis RNU de phase2/rule_adapter.to_envelope_inputs, faute de zonage. Le moteur signale lui-même : « No parcel geometry: applied 20% flat setback reduction (replace with GeoJSON-based calc when available) » — il applique un abattement forfaitaire de 20 % alors que la géométrie cadastrale réelle donne 1.0 m² constructibles (recul 3.0 m). Les deux chiffres coexistent dans la même réponse API sans être réconciliés.

Tableau comparatif A | B | CSIMULÉ

brique manquante : source plu_zoning_gpu (zonage GPU au point) — absente du run ; lecture complète du règlement (400 pages lues sur 6762, truncated=true) ; tables de coût statiques par commune (cost_baseline.py), dv3f_scraper.py jamais appelé

L'avis, composé des chiffres calculés (aucun LLM)

• A monte à 3 niveau(x) sur une emprise de 21.02 m² pour 63.06 m² de SDP soit 2 logement(s) (1×T1 + 1×T3) — +7 m² de SDP par rapport à l'option C (compromis). Coût de construction 118 000 € marge 59 000 € (33.33 %). 2 place(s) de stationnement exigée(s).
• B monte à 1 niveau(x) sur une emprise de 35.04 m² pour 35.04 m² de SDP soit 1 logement(s) (1×T2) — -21 m² de SDP par rapport à l'option C (compromis). Coût de construction 56 000 € marge 28 000 € (33.33 %). 1 place(s) de stationnement exigée(s).
• C monte à 2 niveau(x) sur une emprise de 28.03 m² pour 56.06 m² de SDP soit 2 logement(s) (2×T2) — c'est la référence de comparaison. Coût de construction 112 000 € marge 56 000 € (33.33 %). 2 place(s) de stationnement exigée(s).

⚠ Trou comblé à la main. scenarios.compute_scenarios ne rend que footprint_m2 floors sdp_m2 : les logements le mix le coût et la marge n'existent PAS par variante dans le produit. Ils sont ici obtenus en dérivant une EnvelopeResult par variante puis en rappelant generate_top_scenarios et estimate_cost — hors du chemin du rapport vendu.

⚠ La marge vaut 33 33 % dans les trois colonnes : elle est un ratio fixe des tables (vente 3 000 €/m² ÷ construction 2 000 €/m²) elle ne peut pas départager A B et C. Et commune_key = « default » : l'endpoint /from-project ne dérive jamais la ville du projet. Avec « bordeaux » A coûterait 135 700 € au lieu de 118 000 €.

Plans schématiques A / B / CSIMULÉ

brique manquante : source plu_zoning_gpu (zonage GPU au point) — absente du run

Coupes par niveau A / B / CSIMULÉ

brique manquante : source plu_zoning_gpu (zonage GPU au point) — absente du run

Plans de logement par typologieSIMULÉ

brique manquante : gabarits de typologie statiques dans unit_floor_plan.py — aucun lien avec la géométrie de CETTE parcelle

Ensoleillement et ombre portéeRÉEL

calculé sur la latitude/longitude réelles issues de la BAN.

Géométrie cadastrale réelle utilisée pour la maquetteRÉEL

Ce que le run a réellement coûtéRÉEL

Journal du run, étage par étageRÉEL